壹

过去两三年里，杭州的车位迎来了“价的飞跃”，很多人切身体会到了“全款变首付，首付变车位”。

现在想想，那会的购房者简直“低到尘埃”，为了一套房，半夜被通知开盘也会千里迢迢的赶过来，付款方式、车位价格全部乖乖的听安排，最终连挑选房源的权利也没有。

严格限价下，开发商们为了补充收益，不得不使出这些奇葩招数；购房者们为了买到“限价楼盘”，也默认了这种潜规则。

在小区车位规范实施前，杭州涌现了一大批的“天价车位”，最夸张的时候，临平新城的某小区一个车位都卖到了80万。

但彼时的车位购买逻辑与现在大不相同，购房者们会把车位的溢价平摊到住宅上，根据折算出来的房价，再来判断是否值得购买。

因此，即便是类似临平新城80万的天价车位，依旧有不少人愿意为此买单。

即便是摇号政策实施后，也有一些历史遗留问题的楼盘，偶尔也会因为天价车位引发大家的关注。

今年上半年，城市之光、名城博园、昆盛肖邦时不时的就出现在中介们的朋友圈中，他们有一个共同点，就是部分房源申领预售证的时间在摇号政策实施之前，因此无需摇号，且房价却保持在2016年、甚至2015年。

巨大的价差红利，让这些房源一直备受关注，从各大中介透露出的信息来看，除了要按照备案价支付房款，还需要另外补差价，甚至还要搭售一个天价车位，最高的传言要100万/个，当然这背后的风险也是巨大的。

不过整体来看，摇号之后，新房市场“天价车位”的现象基本被杜绝，上个月金都夏宫甚至被爆车位价格“腰斩”，一年时间，车位从高峰值30万/个跌到目前的15-18万/个。

那么，现在杭州新房车位都回调到了什么水平呢？

贰

目前杭州车位的定价逻辑是不超过房源备案价的10.5倍，大部分楼盘申请的车位备案价都接近这个峰值，随着杭州各个板块的房价重塑，车位价格自然也迎来了新的体系。

虽然“天价车位”几乎没了，但车位却并不便宜。

我统计了一些近期在售新盘的车位价格，像申花、望江新城、钱江新城等中心位置，车位基本都将近50万/个。

以上车位价格主要对应高层房源

城东新城、滨江西兴、笕桥、之江等板块的车位集中在40-45万之间；

再往下，就是萧山市北、萧山城区、未来科技城，车位也基本在30万以上；

就连崇贤、南部卧城这类刚需板块，车位也都要20多万，20万以下的车位，只存在在于一些边缘板块中。

高端改善盘，一般家庭都配置有2辆车，两个车位则要八九十万，且像滨江金地御品还要求购买车位必须全款，合起来是一笔不小的支出；对于刚需家庭来说，预算原本有限，购买车位又增加了买房压力。

因此要不要买车位，成为近期购房者普遍比较纠结的一个问题。

前段时间，我的一位朋友小林幸运的摇到余杭一个热门楼盘，由于预算有限，同样在要不要买车位的问题上纠结了好久。

小林从毕业后就一直留在杭州工作，家里条件一般，所以首付基本全靠自己攒，虽然一直没买房，但也幸运的完成了结婚生子两件人生大事。

但是，面对不断上涨的租金，还要经常拖家带口的到处搬家，加上日后孩子上学也是个问题，小林一家从去年年底开始就决定买房，终于在摇了大半年之后，如愿买到房子。

对于刚需来说，日后置换的成本并不低，因此四房一步到位是最好的选择，可是摇中的房子附近没有地铁规划，上班几乎全得靠自驾，没有车位肯定不方便，而且小区车位配比并不高，但20余万的车位，如果要买，小林就只能退一步买个小三房。

选房前，小林特意去楼盘周边转了一圈，打听到附近小区停车位的月租金在三四百左右，综合一比较，似乎租车位反而更划算，焦急的心情才逐渐平静下来，最终决定放弃车位，先一步到位买个四房。

叁

的确，如果从出租收益来看，买车位从来都不是理财的好产品。

以萧山市北为例，目前车位售价30-40万不等，周边二手房的车位月租金大概是400-500元/月，即便车位售价取最低值30万，月租金取500元/月，那收益率就是500*12/300000=2%，2%的租金收益率，比目前余额宝的2.3%还要低。

虽然从近两三年来看，杭州各个区域的车位售价几乎都翻了一番，甚至比住宅涨幅还要高，但接下来还想有这样的增值收益，恐怕机会不多。

限价之后，车位上涨的动力，主要还是源于供需关系。车位配比，是判断一个小区车位是否紧张的重要指标。

众所周知，老小区停车难，主要是因为以前的规划中车位配比低，分配给每户的车位还不足1个，自己家都不够用，更没有多余的车位出租了，如果没买车位，下班就跟打游击战一样，围着自己小区一圈又一圈的转，要很幸运才能找到一个车位。

不过现在有所不同，杭州目前在售新盘的车位配比基本都大于1:1，也就是说至少能保证每户人家能买到1个车位，配比高的如金隅中铁诺德都会森林、信达中心|杭州壹号院、中城汇MIDTOWN、保亿湖风雅园等楼盘，车位配比都达到了1.7-1.9，还可以满足大部分住户两个车位的需求。

改善类的楼盘对车位的需求往往更加旺盛，因此这类楼盘的车位配比一般会比刚需类楼盘高一些，某些改善楼盘为了平衡车位分配情况，还对购买车位的的个数做了限制措施。

比如位于望江新城的滨江金地御品，就要求开盘当天，购买169平米以下户型的业主只能购买一个车位，大于169平米户型的业主才可以挑选两个车位；位于申花的绿城建发沁园开盘当天，购买高层的业主仅可购买1个车位，洋房业主可以买两个。

偏刚需类的楼盘车位需求往往没有那么急迫，一般开盘当天车位去化5成左右算是不错的，即便是后期购买，仍然还会有挑选的余地。

肆

为了治理“天价车位”、捆绑销售等乱象，杭州从2017年7月出台了“车位承诺制”，封住了车位销售价格的天花板，但是相较于住宅，开发商对于车位价格下调空间仍持有较大的自主权，可以根据销售情况释放不同程度的优惠。

比如去年年底，开发商们为了冲业绩，未来科技城某楼盘直接推出“买房送车位”的活动，但是随着行情逐渐回暖，车位优惠也离我们渐行渐远。

部分楼盘仅在首开前后会有一定优惠，且优惠力度也越来越小，比如祥生云都汇、国宸府等盘，首开之前登记，就能获得1-3万不等的车位优惠券，时代滨江悦车位原价40万起，首开时优惠36万起。

因此，如果预算吃紧，最好还是先满足居住的需求，购买车位计划可以放一放，尤其是远郊或入住率不高的楼盘，后期租车位也不会太难；

有经济实力的，还是尽早购买，既可以享受优惠，又能挑到与房源位置更匹配的车位，将来出行也更加方便。

本文转载自微信公众号“ 杭州楼市动态”。