车位，一种特殊商品。

你说它是不动产吧，咱这没有完整产权？去投资吧，跑不赢理财。

不买吧，找个车位跟打仗似的，买吧，确实亏，还不好转手！

2018年，郑州主城价格15-20万/个，2023年5-12万/个。难道这两年全市车位真的悄无声息地腰斩了？！

2018年，郑州诞生了最贵车位：融创壹号院的子母车位72万！

当年，40+万只是北龙湖车位的门槛；连龙湖边上连亚新茉莉公馆车位都卖到了35万。如今融创壹号院最新成交25万，茉莉公馆价格9万，呵嘞呵。

你看，谁能想到北龙湖的车位领跌郑州。车位市场降到了冰点，且不排除进一步下降的可能，是什么原因导致的呢？什么样的价格又是合理的呢？

北龙湖领跌

车位价格应该是多少？能长期平衡的价格可能才合理。长不长期且不说，开发商追求的肯定不是合理。

我发现大部分二线城市常规住宅，车位总价/房屋价值为：5%-10%，这是市场现象，呈正态分布。

市场上100万的房子8万的车位很普遍，这么一对比，就知道自己车位江湖地位了。

北龙湖，显然也是参照了这个规律，40万/800万看似合理？但，有没有，或者只是可能，是800万出了问题。有没有一种可能，我们一开始就被骗了？

在一片讨论声中，就有人把目光对准了降价的车位业主。可降价是个市场行为，不能不讲道理。

这才是真实价格？

是么原因呢？

1、疲软的地产市场。

房市低迷，当然影响车位销售。2018年以前，郑州车位开盘去化一般能达到30-40%，到交房时，可以到达80%以上，余下的转物业一般两年清完。如今，交房都是坎，提前,卖车位恐怕天方夜谭..

另外，有开放商而利用车位回回血发工资，降价成为成为开发商的促销不二选择。

2、虚高的价格。

郑州各小区的车位价格大致遵循：车位的价格占总房款的5%-10%，北龙湖片区的标准车位价格在33-56万元之间，这个价格在郑州确实是“遥遥领先”。

而且很多车位都不是正常销售，而是捆绑销售，这进一步抬高了车位的价格。如今潮水褪去，方露真实。

3、入住率低

有人郑州新房子，有1/3被地市投资买了，数据不知准否，但投资客基本不买车位是个不争的事实。

而对于北龙湖，入住率低，大部分的入驻紧迫度没有那么高，甚至有一部分业主买了是为了投资，如今的入住率仅仅在30%左右。

入住率低，车位虚浮的价格慢慢的也就回归正常了。

4、需求疲软

任何价格的波动背后的底层逻辑，还是供求关系，如今郑州的新房市场是供大于求的，车位库存更是吓人，供应量过大，需求不足，价格相对应的就会降低。

而在北龙湖，供需关系更加失衡。按照规定，郑州住宅小区的车位配比不能低于1:1.2，而北龙湖的车位配比，至少都是1:2，甚至1：3的也不在少数。

5、无法确立的产权。

大部分地下车位是人防车位。人防车位是国家强制的，但使用权可以转让给个人或开发商。所以人防车位只出租，不出售，没有产权证。

另一种车位是可以出售的，与土地使用年限一致，产权70年。但办理此类车位的产权证需要缴纳停车总价4%的契税、1%的维修基金、550元的登记费和5元的印花税。这就导致很多业主不愿意去办证，买卖全凭私下交易。

地下停车场车位价格和房子价格一样，是各不相同的，影响地下停车场车位价格的因素主要有以下几点：

1、车位配比，1:1.2是松紧线

买车位之前需要了解小区车位的配比，新盘的车位配比约在1:1.2——1:1.5之间，若车位配比低于1:1.2，小区车位会出现紧缺的情况，价差2-5万。

2、车库＞地下＞地上，价差约2万元

车库的价格会大于地下车位，地上车位相比较为便宜，价差2万元。

3、改善VS刚需

车位的价格和房子的价格呈正相关的关系，纯改善类的项目车位价格高于刚需项目。而且改善盘业主家庭对于车辆以及停车位的使用需求会相对大一些，价格受供需关系影响涨幅会更大。价差1-3万。

4、距离优势原则

车位到主入口的距离越近，车位到电梯的距离越近则车位价格越高，价差3000元-10000元/个；

5、动线优势原则

从入口到车位，再从车位到出口的转弯数量越少,则车位价格越高，价差3000元-5000元/个；

6、车位长宽尺寸

停车位标准尺寸大小设计主要分大、小两种尺寸，大型停车位长15.6m，宽3.25m，适用于中大型车辆；小型停车位长6m，宽2.5m，适用于小型车辆。车位长宽的价差主要表现在宽度差距，越宽则价格越高；

结语

价格上下，是市场自我调节的产物。数字而已，莫要焦虑。

在经济下行的今天，资产价格的变化是呈现出不同景象，但是有一点是肯定的：唯有有刚性需求支撑的资产，才更抗跌。拥有足够的稀缺性，才能立足市场。

有时，我们也要反过来看，变化的市场才有机会。

下行的经济，会让一些资产超跌到可以入手的地步。

李之白丨文